계약금 돌려받는 경우는 언제인가요?｜계약금 돌려받는 경우 7가지 상황

계약금 돌려받는 경우, 생각보다 많습니다. 대출·특약·귀책사유 등 반환 가능한 7가지 핵심 포인트를 지금 확인하세요.

 

부동산 계약을 하다 보면 가장 먼저 고민되는 것이 계약금입니다.
특히 계약 후 문제가 생기면 계약금 돌려받는 경우가 있는지부터 검색하게 됩니다.
계약금은 원칙적으로 쉽게 돌려받을 수 없기 때문에, 기준을 정확히 아는 것이 중요합니다.

계약금의 기본 개념부터 간단히 정리

계약금은 단순한 예약금이 아닙니다.
법적으로는 계약이 성립되었음을 보여주는 증거입니다.
그래서 아무 이유 없이 계약을 취소하면 계약금은 돌려받기 어렵습니다.

계약금 돌려받는 경우가 중요한 이유

계약금은 보통 수백만 원에서 수천만 원입니다.
반환 가능 여부에 따라 손해 규모가 크게 달라집니다.
실무에서는 이 기준을 몰라 분쟁으로 이어지는 경우가 많습니다.

계약금 돌려받는 경우 7가지 핵심 정리

① 계약이 성립되지 않은 경우

계약서에 서명만 하고 계약금을 실제로 지급하지 않았다면
법적으로 계약이 완전히 성립되지 않았다고 판단될 수 있습니다.
이 경우 계약금 반환 문제가 발생하지 않습니다.

② 계약서 특약으로 계약금 돌려받는 경우

다음과 같은 특약이 있다면 계약금 반환이 가능합니다.
-대출 미승인 시 계약 해제 및 계약금 반환
-인허가 불가 시 계약 무효
-특정 조건 미충족 시 계약 해제

특약은 가장 강력한 계약금 반환 근거입니다.

③ 매도인 귀책사유로 계약이 불가능한 경우

매도인의 책임으로 계약이 이행되지 못하면
매수인은 계약을 해제하고 계약금을 돌려받을 수 있습니다.

대표적인 사례는 다음과 같습니다.
-실제 소유자가 다른 경우
-근저당·가압류 등 중대한 권리 문제
-불법 건축이나 용도 위반 사실 은폐

④ 중요한 사실을 고지받지 못한 경우

부동산 거래에는 고지 의무가 있습니다.
중요한 사실을 숨긴 채 계약이 체결되었다면 계약금 반환 사유가 됩니다.

-불법 증축 여부
-사용 승인 불가 상태
-토지거래허가구역 해당 여부

 

⑤ 중도금 지급 전 해약이 가능한 시점

중도금 지급 전까지는 해약금 규정이 적용됩니다.
이 시점에는 계약금 포기 또는 배액 반환으로 해제가 가능합니다.
중도금 이후에는 단순 변심으로 해제가 어렵습니다.

⑥ 단순 변심으로 계약을 취소한 경우

이 경우는 계약금 돌려받는 경우에 해당하지 않습니다.
계약금은 매도인에게 귀속됩니다.
실무에서 가장 많은 분쟁이 발생하는 유형입니다.

⑦ 중개사의 설명 의무 위반이 있는 경우

공인중개사가 중요한 사항을 설명하지 않았다면
계약금 반환 문제와 함께 책임 분쟁으로 이어질 수 있습니다.
상황에 따라 손해배상까지 다툴 수 있습니다.

 

“민법 제565조에 따르면, 계약금은 해약금의 성격을 지니며….” (출처: 국가법령정보센터)

계약금 분쟁에서 가장 흔한 오해

-계약금은 언제든 돌려받을 수 있다
-변심하면 계약금만 포기하면 된다
-말로 한 약속도 효력이 있다

 

모두 잘못된 생각입니다.
계약서는 말보다 훨씬 강합니다.

계약금 분쟁을 피하는 현실적인 방법

-대출·인허가 관련 특약을 반드시 기재
-구두 약속은 계약서 문장으로 남기기
-계약금 입금 전 등기와 건축물대장 확인

이 세 가지만 지켜도 분쟁 가능성을 크게 줄일 수 있습니다.

 

계약금의 반환·해제권(포기·배액 상환)을 직접 규정하는 대한민국 법령 공식 페이지

 

정리하며

 

계약금 돌려받는 경우는 정해진 기준이 있습니다.
감정이나 주장보다 계약서 문구와 법적 구조가 판단 기준입니다.
계약 전 10분의 확인이 수백만 원의 손해를 막아줍니다.

이 글은 참고용이며, 실제 사례는 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.

 

[돈의구조] - 계약금 돌려받는 경우는 언제인가요?｜계약금 돌려받는 경우 7가지 상황